Glossar

Wenn in einem Zivilverfahren der Beklagte nicht ausfindig gemacht werden kann (z.B. weil er sich ins Ausland abgesetzt hat) und er an Prozeßhandlungen nicht teilnehmen kann, bestellt das Gericht einen Abwesenheitskurator, der die rechtlichen Interessen des Abwesenden zu vertreten hat. Dies gestaltet sich in der Regel schwierig, da dem Kurator meist keine persönlichen Informationen betreffend den Abwesenden vorliegen.
Ein Abwesenheitskurator kann z.B. in Scheidungsverfahren bestellt werden, wenn ein Ehegatte unauffindbar und für Zustellungen nicht erreichbar ist (etwa weil er im Ausland aufhältig oder im Inland nicht gemeldet ist).

Die Aufsandungserklärung ist beim Kauf von Immobilien, bei der Einräumung von Dienstbarkeiten usw. jener entscheidende Vertragsbestandteil, der die Einverleibung bestimmter Rechte (Eigentumsrecht, Dienstbarkeiten etc.) in das Grundbuch ermöglicht. Die Aufsandungserklärung steht in der Vertragssystematik meist am Schluß des Vertrages. Die Herkunft des Begriffs „Aufsandung“ ist ungeklärt, soll sich aber von einem alten Rechtsbegriff „Aufsendung“, d.h. soviel wie Zustimmung, ableiten.

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Ein Begriff aus dem Liegenschaftsbereich (Grundstückseigentum etc.). Es ist die Verpflichtung, ein Grundstück (Haus, Wohnung usw.) nicht ohne Zustimmung eines Berechtigten zu verkaufen oder zu belasten (z.B. durch eine Hypothek). Diese Vereinbarung kann zwar mit jedermann abgeschlossen werden, sie ist aber nur verbücherungsfähig, wenn sie zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten abgeschlossen wurde. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist häufig Vertragsbestandteil bei Schenkung oder Übergabe von Liegenschaften.

Jeder, der in seinem „ruhigen Besitz“ (so der Gesetzeswortlaut) gestört wird, hat das Recht, sich hiegegen zu wehren. Erhalten Sie ein anwaltliches Aufforderungsschreiben zur Zahlung eines Unkostenbetrages oder Lenkerbekanntgabe, ist zu überprüfen, ob Sie diese Besitzstörung auch tatsächlich begangen haben. Wer wiederum in seinem ruhigen Besitz gestört wird, kann dagegen auch gerichtlich vorgehen, wobei aber eine Frist von 30 Tagen einzuhalten ist.

Das Recht am eigenen Bild ist im Urheberrechtsgesetz geregelt. Niemand darf Bilder eines anderen ohne dessen Genehmigung verwenden, d. h. veröffentlichen oder verbreiten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies zu privaten Zwecken, zur Berichterstattung oder aus kommerziellen Zwecken (z.B. Werbung) geschieht. Ausnahmen gibt es natürlich in der Berichterstattung für Personen, die im öffentlichen Leben stehen, so z.B. Prominente und Politiker. Wird Ihr Bild ohne Ihre Einwilligung verbreitet, so helfen wir Ihnen gerne, Ihre Ansprüche auf Unterlassung oder Entschädigung durchzusetzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das verwendete Bild von Ihnen selbst („Selfie“) gemacht wurde oder von jemand anderem. Aber Achtung: Werden Sie von einem Pressefotografen fotografiert und stellen Sie sich dafür bereitwillig in Pose oder lächeln ins Objektiv, so kann das durchaus als Zustimmung zur Verwendung Ihres Bildes gewertet werden. Auch bei öffentlichen Veranstaltungen (z.B. Konzerten) kann es durchaus sein, dass Sie der Verwendung Ihres Bildes durch den Kauf einer Eintrittskarte zustimmen, wie man oft im Kleingedruckten auf den Eintrittskarten lesen kann.

Der englische Begriff für das Urheberrecht. Das copy right, d.h. das Recht der Vervielfältigung, ist Teil des Urheberrechts, das aber noch andere Rechtsgebiete abdeckt, etwa das Recht auf das eigene Bild, den Titelschutz u.v.a.m.

Alternative Finanzierungsformen anstelle normaler Kreditvergabe – in Österreich auf Grundlage des im Juli 2015 beschlossenen Alternativfinanzierungsgesetzes (AltFG) möglich.

Was ein Erbhof ist, bestimmen Bundesgesetze wie etwa das Kärntner Erbhöfegesetz. Das Gesetz soll die Zersplitterung von landwirtschaftlichen Besitzungen im Erbweg verhindern.
Als Erbhof gilt ein landwirtschaftlicher Betrieb mit einer Hofstelle und mindestens 5 ha, dessen Durchschnittsertrag „das Sechsfache des zur Erhaltung einer fünfköpfigen Familie Erforderlichen“ nicht übersteigt.
Im Erbfall regelt das Erbhöfegesetz, daß die betroffene Landwirtschaft nicht unter den Erben aufgeteilt wird, sondern daß einer von ihnen zum Hofübernehmer zu bestimmen ist. Können sich die Erben nicht einigen, so hat das Gericht einen Übernehmer zu bestimmen; dafür ist nach einer Reihe von Kriterien vorzugehen. So bevorzugt das Gesetz u.a. jene Nachkommen des Verstorbenen, die noch unversorgt sind, d.h. die noch keinen Beruf ausüben, aus dem sie sich selbst erhalten können. Voraussetzung ist in jedem Fall die Befähigung, eine Landwirtschaft zu führen. Im Zweifelsfall muß ein Gutachter zur Klärung dieser Frage beigezogen werden.
Der Hofübernehmer hat die Übernehmer auszuzahlen, jedoch nur im Rahmen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der übernommenen Landwirtschaft. Die Höhe der Ausgleichszahlung – sie steht für die „weichenden Erben“ an Stelle der Hoferbschaft – richtet sich nach dem sogenannten Wohlbestehenswert, der wiederum von einem landwirtschaftlichen Sachverständigen zu ermitteln ist. Der Wohlbestehenswert dient dazu festzustellen, wieviel an die weichenden Erben bezahlt werden kann, ohne den Fortbestand des Erbhofes zu gefährden.
Anderes Vermögen (Bargeld, Sparbücher und andere Güter, die nicht zur Landwirtschaft gehören) unterliegt nicht dem Erbhöferecht und fällt in die gewöhnlich Verlassenschaft.

Ersitzung bedeutet den Erwerb eines Rechtes an einem fremden Gut durch langjährige und redliche Ausübung – z.B. jemand ersitzt das Recht, einen Weg über ein Nachbargrundstück zu benützen, da er der Meinung ist, daß er dieses Recht auch tatsächlich hat. Redlichkeit (Gutgläubigkeit) bedeutet, wirklich annehmen zu können, daß einem das ausgeübte Recht tatsächlich zukommt. Wer an diesem Recht zweifelt oder weiß, daß ihm das Recht nicht zukommt, handelt nicht gutgläübig – dann ist die Ersitzung ausgeschlossen.
Für die Ersitzung kommen Dienstbarkeiten – d.h. Servituten wie etwa ein Wegerecht o.ä. – ebenso in Betracht wie das Eigentumsrecht (was allerdings eher selten vorkommt).
Für die Ersitzung von Rechten an Privatgrundstücken gilt die Frist von 30 Jahren, bei öffentlichem Gut jedoch von 40 Jahren, in denen das Recht ununterbrochen auszuüben ist.
Ebenso, wie man ein Recht an einem fremden Gut durch gutgläubige Ausübung erwerben kann, kann man es verlieren, wenn man längere Zeit an der Rechtsausübung gehindert wird und nichts dagegen unternimmt – z.B. kann ein Wegerecht erlöschen, wenn der Weg längere Zeit blockiert wird und man nichts dagegen unternimmt. Für den Eigentümer des belasteten Gutes tritt dann die sogenannte Freiheitsersitzung ein.
Zu beachten ist, daß bei einem Kauf einer Liegenschaft Dienstbarkeiten „untergehen“ können: der Käufer ist nur verpflichtet, jene auf seinem Kaufgrundstück lastenden Dienstbarkeiten mit zu übernehmen, die er kannte (oder kennen mußte) oder die im Grundbuch einverleibt sind. Erwirbt er ein Grundstück und bestehen (nicht verbücherte) Dienstbarkeiten, von denen er redlicherweise nichts weiß, so tritt auch hinsichtlich dieser Dienstbarkeiten Freiheitsersitzung ein.

Die Eventualmaxime ist ein Grundsatz der Prozeßführung. Sie bedeutet, daß möglichst alle Tatsachen und Beweise von Beginn an vorgelegt werden müssen. Das Gericht kann verfügen, daß bestimmte angebotene Beweismittel innerhalb einer bestimmten Frist vorzulegen sind, da sie sonst präkludiert, d.h. von der weiteren Verwertung im Verfahren ausgeschlossen sind.

Fruchtgenußrecht (Fruchtnießung)

Eine Grundstücksteilung bedeutet eine Änderung der Grundstückgrenzen im Grundbuch und im Grenzkataster. Eine Grundstücksteilung kann im Eigenbesitz erfolgen oder anläßlich eines Grundstücksverkaufes, einer Schenkung etc. Voraussetzung ist eine gültige Vermessungsurkunde eines Zivilgeometers.
Die Grundstücksteilung ist in Österreich landesgesetzlich geregelt. Teilungsbehörde nach dem Kärntner Grundstücksteilungsgesetz ist die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Bevor die Teilung beim Grundbuch durchgeführt werden kann, ist eine Genehmigung nötig.
Die Teilung muß von den Besitzern einvernehmlich beantragt werden, meist liegt dem ein Realteilungsvertrag zugrunde.
Zu beachten ist, daß keine „Inselparzellen“ entstehen dürfen, sondern daß in der Regel eine Anbindung an das öffentliche Wegenetz gegeben sein muß. Dies kann z.B. durch ein entsprechendes Wegerecht (Dienstbarkeit/Servitut) gegeben sein.
Bei komplizierteren Sachverhalten, wenn z.B. mit der Realteilung eine Regelung wechselseitiger Rechte von Nachbarn verbunden ist, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit dem Verfassen eines Realteilungsvertrages und dessen grundbücherlicher Durchführung zu betrauen.

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Das erste Beratungsgespräch mit einem Rechtsanwalt ist nicht grundsätzlich gratis. Nach Vereinbarung wird in der Regel aber die erste halbe Stunde nicht berechnet, in der eine neue Rechtssache grundsätzlich besprochen und über das mögliche weitere Vorgehen beraten wird. In unserer Kanzlei ist eine kurze Erstbesprechung kostenlos.

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Eine Unterform ist das Nachlegat.

Eine Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die dem Empfänger auf Lebenszeit (d.h. bis zum Tod des Empfängers) zu bezahlen ist. Häufigster Fall der Leibrente ist der Kauf einer Immobile (Haus oder Grundstück), bei dem der Kaufpreis nicht als einmalige Zahlung, sondern im Wege einer (meist monatlichen) Rentenzahlung geleistet wird. Die Höhe der Zahlungen ist natürlich frei vereinbar, aber man wird die Höhe meistens anhand des Wertes der Immobilie und der Lebenserwartung des Verkäufers (dies etwa nach den Tabellen der Statistik Austria) festsetzen.
Eine ähnliche Regelung ist die sogenannte Zeitrente, wo nicht der unbestimmbare Zeitpunkt des Ablebens des Verkäufers die Zahlungen beendet, sondern ein bestimmter Endtermin vereinbart wird.

Ein Einwirken auf parlamentarische Entscheidungsprozesse ist auch Ihnen auf der Parlamentswebseite möglich. Eine durchaus ausbaufähige Einrichtung.

Grundsätzlich sollte bei der Liquidation einer Kapitalgesellschaft das gesamte Gesellschaftsvermögen realisiert werden, um in weiterer Folge die Gesellschaft im Firmenbuch zu löschen. In seltenen Fällen kommen jedoch nachträgliche Vermögenswerte hervor. Häufiger Fall sind die Produzentenrechte von Filmgesellschaften, die nach Jahrzehnten wieder einen wirtschaftlichen Wert darstellen können, oder etwa Verlagsrechte etc. In seltenen Fällen kann auch Liegenschaftsvermögen hervorkommen. Um dieses Vermögen den Berechtigten zukommen zu lassen, kann vom Gericht ein sogenannter Nachtragsliquidator bestellt werden, in häufigen Fällen ist dies ein Rechtsanwalt. Diesem kommen dieselben Aufgaben zu wie einem gewöhnlichen Liquidator, hinzu kommt allerdings die Aufgabe der Recherche nach den Gesellschaftern oder deren Rechtsnachfolgern. Sobald das nachträglich aufgekommene Gesellschaftsvermögen verteilt ist, ist die Nachtragsliquidation abgeschlossen.

Die Passivlegitimation bedeutet – etwas juristisch-verschlüsselt ausgedrückt – die Eigenschaft einer Partei, geklagt werden zu können. Der Begriff entstand aus der Umkehrung des Begriffes der „Aktivlegitimation“, d.h. der rechtlichen Eigenschaft einer Partei, zur Einbringung einer Klage berechtigt zu sein, d.h. das geltend gemachte Recht auch verfolgen zu können.
Ein Beispiel: A begehrt von B die Herausgabe einer Sache. Wenn A z.B. tatsächlich Eigentümer der Sache ist, wird er aktiv legitimiert sein. Wenn B die Sache in seinem Gewahrsam hat, kann er beklagt werden, ist daher passiv legitimiert; hat B die Sache gar nicht, fehlt ihm die Passivlegitimation.
In den meisten Fällen wird die Frage der Aktiv- und Passivlegitimation unstrittig sein. Es empfiehlt sich aber immer, diese Frage vorab zu klären, denn es ist z.B. ein großer Unterschied, ob man eine GmbH klagt oder ihren Geschäftsführer – je nach dem, welchen Anspruch man gegen wen zu verfolgen hat. Wählt der Kläger den falschen Beklagten – d.h. einen nicht passiv legitimierten – muß die Klage abgewiesen werden, weil sie sich gegen jemanden richtet, gegenüber dem gar kein Anspruch besteht.

Gerät man in die Lage, körperlich und vor allem geistig nicht mehr selbst über seine medizinische Versorgung entscheiden zu können, kann sich die Frage stellen, wie weit die ärztliche Behandlung gehen darf – dies reicht bis zur Frage, inwieweit und wie lange in schweren Fällen lebenserhaltende Maßnahmen gesetzt werden dürfen. Die Gründe für eine solche (auch nur zeitweise) Unfähigkeit reichen von Unfallsfolgen bis hin zu altersbedingten Behinderungen. Für solche Fälle kann eine Patientenverfügung errichtet werden, die entweder als eine beachtliche oder eine verbindliche Verfügung formuliert werden kann. Damit soll das Selbstbestimmungsrecht jedes Menschen gewahrt bleiben.
Die beachtliche Patientenverfügung stellt eine Orientierungshilfe für die behandelnden Ärzte dar, anhand derer sie immer noch nach eigenem Ermessen handeln können. Die verbindliche Patientenverfügung hingegen muß befolgt werden.
Die Patientenverfügung kann bei Ihrem Anwalt errichtet werden und wird im Patientenverfügungsregister eingetragen, sodaß sie im Notfall von den Ärzten und Spitälern österreichweit abgerufen werden kann.

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Ab Mitte 2018 ist die Sachwalterschaft (früher: Vormundschaft) neu geregelt und heißt Erwachsenenvertretung; die Grundidee bleibt dieselbe: die Vertretung Erwachsener, die ihre Geschäfte nicht selbst besorgen können (z.B. altersbedingt oder aufgrund einer Behinderung) im jeweils erforderlichen Umfang, etwa zur Vertretung vor Gericht und Behörden, zur finanziellen Verwaltung etc. Zuständig ist das jeweilige Pflegschaftsgericht.
Broschüre (alte Rechtslage bis Juni 2018)

Simultanhaftung – Simultanpfandrecht

Tantiemen ist der Überbegriff für ein Nutzungsentgelt bei Immaterialgütern, d.h. Musik, Texte, Filme etc. Der Begriff leitet sich von lat. „tantum“ („so viel“) ab. Wer Tantiemen bezieht, bekommt also keine einmalige, pauschale Summe, sondern ein Entgelt bemessen an der Zahl der Aufführungen oder von verkauften Exemplaren (Bücher, CD, DVD, Downloads usw.).
Für Musiktantiemen (früher auch „Musikschutz“ genannt) ist in Österreich in den meisten Fällen die AKM zuständig. Die AKM ist keine Behörde, sondern eine privatwirtschaftliche Genossenschaft; daher kann sie auch keine Bescheide o.ä. ausstellen, sondern lediglich Rechnungen. Über zu Unrecht vorgeschriebene Rechnungsbeträge sollte man sich bei der zuständigen Geschäftsstelle beschweren. Verwertungsgesellschaften wie die AKM dürfen ein Entgelt nur für geschützte Musik und nur für öffentliche Aufführungen verrechnen (Feiern wie eine Hochzeit gelten z.B. nicht als öffentlich). Für die Nutzung gemeinfreier (urheberrechtlich freier) Musik kann kein Entgelt verrechnet werden.

Formvorschriften eines gültigen Testaments

Wird ein Testament bei einem Rechtsanwalt hinterlegt, dann kann es in das Testamentsregister der Österreichischen Rechtsanwaltskammer eingetragen werden. Im Sterbefall wird dieses Register vom Verlassenschaftsgericht abgefragt, wodurch gewährleistet werden soll, daß das hinterlegte Testament zur Verlassenschaftsabhandlung herangezogen wird.

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Wenn Sie ein neues Musikstück komponiert, einen Text verfasst, eine Graphik entworfen, ein Gemälde oder eine Skulptur geschaffen haben: Alles was als „Werk“ im Sinne des Gesetzes angesehen werden kann, ist urheberrechtlich geschützt. Eine Anmeldung oder Registrierung Ihres Werkes ist dafür nicht notwendig. Auch ein Werktitel kann geschützt sein, und hier ist eine Eintragung in das Titelregister möglich. Mit einer Registrierung nicht zu verwechseln ist eine Anmeldung von Werken der Tonkunst (Kompositionen, Songs) oder literarischen Werken (Romane, aber auch Sachbücher) bei den sogenannten Verwertungsgesellschaften. Für musikalische Werke ist hier die AKM zuständig, für literarische Werke hingegen die Literar-Mechana; diese sorgen dafür (oder sollten jedenfalls dafür sorgen), daß die Urheber im Falle der Nutzung ihrer Werke auch zu ihrem Geld kommen. Wer Ihre Werke ohne Erlaubnis nutzt, kann sich strafbar machen, Sie können Unterlassung fordern und mitunter auch Schadenersatz geltend machen. Ihr Rechtsanwalt hilft Ihnen dabei.
Achtung: Auch Baupläne eines Architekten oder Computerprogramme sind grundsätzlich urheberrechtlich geschützt sein, ebenso Sammelwerke, die aus Werken anderer Autoren zusammengestellt werden. Sollte für Ihre Amateurfotos kein Urheberrechtsschutz bestehen, so könnte zumindest der Lichtbildschutz anwendbar sein. Jeder, der ein Werk schafft, hat das Recht, über dessen Verwendung zu bestimmen.

Ein Vergleich ist eine Einigung über einen bestimmten Anspruch, d. h. eine einvernehmliche Regelung. Vergleiche können auch außergerichtlich abgeschlossen werden, aber nicht jeder Vergleich bildet einen Exekutionstitel: nur vor Gericht geschlossene oder als Notariatsakt errichtete Vergleiche sind vollstreckbar. Um einen Exekutionstitel aus einem außergerichtlichen Vergleich zu erlangen, muss der Anspruch aus dem Vergleich erst eingeklagt werden.
Meist wird ein gerichtlicher Vergleich infolge einer Klage abgeschlossen; ein Vergleich kann aber auch am Bezirksgericht abgeschlossen werden, solange keine Klage anhängig ist (prätorischer Vergleich – eher selten). Der prätorische Vergleich ist – ebenso wie die Klage – gebührenpflichtig.

Ein bedingter Vergleich wird erst wirksam, wenn er nicht innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen wird; ein bedingter Vergleich wird vor Gericht meist dann abgeschlossen, wenn eine Partei nicht persönlich anwesend ist und der vertretende Rechtsanwalt den Vergleich erst genehmigen lassen muss (wird der Vergleich nicht genehmigt, ist er zu widerrufen).

Eine weitere Möglichkeit ist der Prämienvergleich (meist bei Geldforderungen): Hier wird ein Vergleich zu einem bestimmten Betrag abgeschlossen, der jedoch dann ermäßigt wird, wenn der ermäßigte Betrag innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird (die Ermäßigung ist die namensgebende Prämie); erfolgt die Zahlung des ermäßigten Betrages nicht fristgerecht, ist der wieder Gesamtbetrag zur Gänze zu bezahlen und kann auch vollstreckt werden.

unterschiedliche Verjährungsfristen sind zu beachten.

Solange ein Verlassenschaftsverfahren gerichtsanhängig ist (z.B. wegen einer strittigen Erbschaft, oder weil ein Erbe erst ausfindig gemacht werden muß), steht die Verlassenschaft als Rechtsperson an der Stelle des Verstorbenen. Daher können Dritte gegenüber der Verlassenschaft wie gegenüber einer lebenden Person Forderungen geltend machen. Die Verlassenschaft als solche kann aber nicht handeln.
Wenn es nun notwendig ist, daß die Verlassenschaft „tätig“ wird (wenn sich z.B. in der Verlassenschaft ein Mietshaus befindet und dringend ein Mietverhältnis geregelt werden muß), kann das Verlassenschaftsgericht einen Nachlaßkurator zur erledigung bestimmter Aufgaben bestellen. Das kann auch dann der Fall sein, wenn die Verlassenschaft Kläger oder Beklagter in einem Prozeß wird. Rechtsgeschäfte, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, müssen vom Gericht genehmigt werden. Mit Erfüllung der Aufgaben, für die der Kurator bestellt wurde, endet seine Tätigkeit, und er ist vom Gericht wieder zu entheben.
Der Nachlaßkurator (Verlassenschaftskurator) hat Anspruch auf ein angemessenes Entgelt für seine Tätigkeiten.

Willenserklärung des Vollmachtgebers (im Falle anwaltlichen Einschreitens der Klient), daß der Vertreter in seinem Namen einschreiten und Vertretungshandlungen setzen darf. Die Anwaltsvollmacht ist in der Regel sehr umfangreich formuliert, sodaß der Anwalt möglichst umfassende Vertretungshandlungen setzen kann. Die Vollmacht kann in der Regel jederzeit aufgekündigt werden (auch durch den Anwalt). Kündigt der Anwalt, so ist er verpflichtet, den Mandanten noch 14 Tage lang weiter zu vertreten.

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Wohnrecht oder Wohnungsgebrauchsrecht

Wenn ein Haus im Eigentum mehrerer Personen steht, liegt grundsätzlich sogenanntes schlichtes Miteigentum vor; das Miteigentum beschränkt sich nicht auf bestimmte Teile, z.B. auf je eine Wohnung o.ä., sondern es gilt: jedem Miteigentümer gehört jeder Teil des Hauses zu einem bestimmten Prozentsatz. Über die Nutzung des Hauses kann – bei schlichtem Miteigentum – nur eine Benutzungsregelung getroffen werden (z.B. A benützt Wohnung 1 für sich alleine, B benützt Wohnung 2 usw.). Grundsätzlich müssen die Miteigentümer bei allen Verwaltungsfragen einstimmige Beschlüsse fassen, was oft schwierig ist; bei Weigerung eines Miteigentümers kann mitunter auf Zustimmung geklagt werden.

Liegen mehrere trennbare Einheiten (Wohnungen, Geschäftsräumlichkeiten, Parkplätze,…) vor, kann auf Grundlage eines Wohnungseigentumsvertrages und eines Nutzwertgutachtens Wohnungseigentum begründet werden. Jedem Miteigentümer gehört dann sein bestimmter Teil des Hauses. Wohnungseigentum kann an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal begründet werden, aber auch an Tiefgaragenplätzen und Parkplätzen für PKW oder Motorräder. Es besteht die Möglichkeit, Kellerräume oder Gartenflächen als Zubehör für eine bestimmte Wohnung festzulegen. Alle übrigen Bereiche, wie etwa Zufahrtswege, Stiegenhäuser usw., sind in der Regel Allgemeinflächen, die von jedem Miteigentümer gleichermaßen genutzt werden können.
Ein Einfamilienhaus, das sich nicht in selbständige Einheiten trennen läßt, eignet sich nicht zur Begründung von Wohnungseigentum.

Wenn Wohnungseigentum vorliegt, ist das WEG (Wohnungseigentumsgesetz 2002) anwendbar. Das bedeutet, daß über die Belange der Verwaltung mit Mehrheitsbeschlüssen bestimmt werden kann; Einstimmigkeit ist dann nicht erforderlich.

Wenn zwei oder mehrere Personen Miteigentümer einer Liegenschaft (Grundstück oder Haus) sind, kann sich die Frage einer Teilung stellen, etwa weil man sich über die Nutzung nicht einigen kann. Hat ein Haus zwei Eingänge oder ist ein Grundstück ausreichend groß und verfügt über verkehrsmäßige Anbindung, kann eine Realteilung herbeigeführt werden: die Liegenschaft wird geteilt, und jeder erhält alleiniges Eigentum an einem bestimmten Teil der Liegenschaft. Bei Mehrparteienhäusern ist auch die Begründung von Wohnungseigentum denkbar.
Wo eine solche Einigung nicht möglich ist, kann die Zivilteilung angestrengt werden: das Haus oder das Grundstück wird im Wege einer Versteigerung verkauft und der Erlös – abzüglich der Kosten – zwischen den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt. Jeder der Miteigentümer kann in diesem Verfahren mitbieten.