Miteigentum, d.h. gemeinsames Eigentum an einer Liegenschaft durch zwei oder mehr Personen, kann auf verschiedene Weise zustande kommen, z.B. durch gemeinsamen Kauf, durch eine Erbschaft, durch eine Schenkung/Übergabe etc.

Bei einer Eigentumswohnung ist die Zahl der Miteigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf zwei Personen beschränkt. Der Gesetzgeber hatte hier sicher grundsätzlich das gemeinsame Wohnungseigentum durch Ehegatten vor Augen, was auch sicher der häufigste Anwendungsfall ist; die beiden Miteigentümer müssen aber nicht notwendigerweise miteinander verwandt sein. Im schlichten Miteigentum hingegen gibt es keine solche Beschränkung, und so kann eine Liegenschaft (ein Haus, ein Grundstück, etc.) praktisch beliebig viele Miteigentümer haben. Jeder Miteigentümer ist wiederum berechtigt, seinen Miteigentumsanteil zu verkaufen oder zu verschenken – sofern dem wiederum nicht irgendwelche vertraglichen Hindernisse entgegenstehen.

Problematisch wird das Miteigentum immer erst dann, wenn zwischen den Miteigentümern keine Einigkeit über die Nutzung oder Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft herrscht, etwas dann, wenn ein Miteigentümer mit einem eher untergeordneten Miteigentumsanteil gleich die gesamte gemeinsame Liegenschaft für sich in Beschlag nimmt bzw. nutzt. Eine solche Nutzung ist natürlich Vereinbarungssache. Eine Einigungsmöglichkeit würde hier z.B. darin bestehen, daß ein Miteigentümer den übrigen Miteigentümern ein Entgelt dafür bezahlt, daß er das gemeinsame Miteigentum für sich alleine nutzt.

Was aber tun, wenn man sich nicht einigt?

Hier gibt es zwei Möglichkeiten, nämlich Zivilteilung und Realteilung.

Die Realteilung ist nur dort möglich, wo die Liegenschaft auch tatsächlich geteilt werden kann.

Beispiele:

• Ein Doppelhaus steht im gleichteiligen Miteigentum von zwei Eigentümern. Da eine Teilung in zwei rechtlich selbstständige Haushälften möglich ist, erfolgt eine Realteilung in zwei rechtlich selbstständige Liegenschaften. (Eine weitere Möglichkeit wäre die Begründung von Wohnungseigentum.)
• Ein Grundstück wird unter mehreren Miteigentümern entsprechend ihrer jeweiligen Anteile flächenmäßig aufgeteilt. (Voraussetzung ist allerdings, daß gesetzlich vorgegebene Mindestgrößen nicht unterschritten werden, eine Teilung durch die jeweilige Gemeinde genehmigt wird und daß jedes der entstehenden Teilgrundstücke eine Zufahrt zum öffentlichen Wegenetz hat, entweder durch eine eigene Zufahrt oder durch einen Servitutsweg).

Scheidet eine solche Teilung aus, so bleibt nurmehr die Zivilteilung übrig. Diese erfolgt durch eine Klage auf Aufhebung des gemeinsamen Miteigentums und in weiterer Folge durch gerichtliche Versteigerung des gemeinsamen Hauses/Grundstücks etc. Für die Versteigerung wird die gemeinsame Liegenschaft zunächst geschätzt und anschließend öffentlich zur Versteigerung feilgeboten. Nach Abzug der Kosten (Gerichtsgebühren, Schätzungskosten etc.) wird der Erlös aus der Versteigerung nach den Miteigentumsquoten aufgeteilt.

Zu beachten ist, dass eine Zivilteilung, also eine Klage auf Aufhebung des Miteigentums, vom Beklagten Miteigentümer zwar unter bestimmten Umständen hinausgezögert, nicht aber auf Dauer verhindert werden kann.

MS
Stand: Februar 2020