Im Anlaßfall (7 Ob 73/16k) erwarb ein Interessent – entgegen seiner Erwartung – keine Eigentumswohnung (d.h. einen Liegenschaftsanteil verbunden mit Wohnungseigentum an einer bestimmten Wohnung), sondern lediglich einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft. Nach Entdecken dieses Umstandes klagte der Käufer den Immobilienmakler ebenso wie den Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag verfaßt und durchgeführt hatte. Der Käufer begehrte den Ersatz der Kosten der Wohnungseigentumsbegründung (d.h. die anteiligen Kosten des Verfassens und der Durchführung eines Wohnungseigentumsvertrages), da der Makler seine Informationspflichten hinsichtlich der vorliegenden Rechtsverhältnisse verletzt habe.

(Anmerkung: Aus der OGH-Entscheidung geht nicht hervor, wie der Kaufgegenstand im Vertrag beschrieben war und ob der Käufer nicht bei Lesen des Vertrages erkennen hätte müssen, daß er keine Eigentumswohnung, sondern eben nur Miteigentumsanteile, erwerben würde.)

Der Kläger (Käufer) behauptete, zukünftige Schäden seien nicht auszuschließen; bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätte er den Kaufvertrag nicht (oder zumindest nicht ohne Übernahme der Kosten für die Wohnungseigentumsbegründung durch die Verkäuferin) abgeschlossen. Er klagte aus Feststellung, daß Makler und Rechtsanwalt ihm diese Kosten zu ersetzen hätten.

Der OGH hielt zunächst fest, daß dem Kläger der behauptete „Schaden“ (Kosten der Wohnungseigentumsbegründung) aber bereits entstanden war; daher hätte er bereits auf Ersatz dieser Kosten klagen müssen und nicht auf bloße Feststellung des Anspruches, daß die Beklagten (Makler und Rechtsanwalt) zum Ersatz der Kosten verpflichtet sind. (Zur Erklärung: Ein bloßes Feststellungsurteil begehrt man nur dann, wenn z.B. die Haftung für einen Schaden dem Grunde nach festzustellen ist, bevor Schadenshöhe selbst bekannt ist. Sobald also der Schaden beziffert werden kann, muß bereits aus Leistung, z.B. Zahlung eines Schadenersatzes geklagt werden.)

Weiters sprach der OGH aus, daß „die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung selbst kein Vertrauensschaden sind, weil diese keinen Vermögensnachteil darstellen, der durch die unrichtige Aufklärung über die Eigenschaft des Kaufgegenstands entstanden ist“, vielmehr handle es sich um einen Nichterfüllungsschaden, der mit der Beschaffenheit des Kaufobjekts zusammenhänge. Weitere Schäden wären aber nicht erkennbar und wurden auch nicht behauptet. Der Makler haftet daher bei Verletzung von Informationspflichten nicht für das positive Erfüllungsinteresse.

MS