Der Begriff „Gewährleistung“ ist den meisten nur vom Autokauf bekannt, oder etwa von Elektrogeräten, die eine Zeit lang klaglos funktionieren und meist nach Ablauf der Gewährleistungsfrist den Geist aufgeben. Ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen, gibt es weder kostenlose Reparatur noch Ersatz.

Daß es aber auch beim Wohnungskauf Anwendungsfälle der Gewährleistung gibt, wird oft übersehen. Was bedeutet Gewährleistung? Der Begriff besagt es: der Verkäufer leistet Gewähr dafür, daß eine bestimmte Ware eine bestimmte Eigenschaft hat, daß z.B. daß das verkaufte Auto oder der neu angeschaffte Kühlschrank auch funktioniert. In der Regel können nur Private die Gewährleistung wirksam ausschließen. Wer aber z.B. als Privatmann sein Auto als „funktionstüchtig“ verkauft und gleichzeitig die Gewährleistung ausschließt, leistet immer noch Gewähr dafür, daß das Auto tatsächlich funktionstüchtig ist, woraus sich Rechtsansprüche des Käufers ableiten lassen (anders wäre die Sachlage, wenn das Auto als defekt und unter Gewährleistungsausschluß verkauft wird).

Auch beim Kauf von Wohnungen und Häusern greift grundsätzlich das Gewährleistungsrecht. Vorsicht ist aber beim Kauf aus einem Altbestand geboten. In der Entscheidung  7 Ob 156/16s entschied der OGH, daß man im Sinne der Gewährleistung beim Kauf einer Altbauwohnung nicht davon ausgehen kann, daß die Elektroinstallationen dem derzeitigen Stand der Technik entsprechen.

Beim Kauf einer nicht sanierten Wohnung in einem nur teilsanierten Haus, dessen Zustand der Käufer kannte(!), kann der Käufer nicht davon ausgehen, daß die Elektroninstallationen dem Stand der Technik entsprechen (konkret fehlte ein Erdungsanschluß und ein Fehlerstrom-Schutzschalter, was eine Gesundheitsgefährdung darstellte). Mängel in der Elektroinstallation begründen in diesem Fall keinen Mangel, der einen Gewährleistungsanspruch des Käufers auslösen.

Der Verkäufer, der hier eine über 70 Jahre alte Eigentumswohnung verkaufte, hatte daher auch keine Aufklärungspflichten vor Abschluß des Kaufvertrages hinsichtlich der überalterten Elektroinstallationen, zumal er die Wohnung ausdrücklich als unsaniert verkaufte und der Käufer – vormals auch Bewohner dieser Wohnung – aus eigener Wahrnehmung kannte und ein ziviltechnisches Gutachten über den Zustand des Hauses festhielt, daß die Hauselektrik nicht überprüft wurde.  Das Begehren des Klägers auf Verbesserung des Kaufgegenstandes (was einer Erneuerung der Elektrik entsprochen hätte), wurde daher abgewiesen.

In einer früheren Entscheidung eines ähnlich gelagerten Falles hatte der OGH (2 Ob 176/10m) hingegen einen Gewährleistungsfall erkannt; damals hatte er die Betriebssicherheit von Elektroinstallationen als eine „im Regelfall“ gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft erkannt, die von der Gewährleistung im Regelfall umfaßt ist.

bezughabende Normen: §§ 870, 871 und 922 AGBG

Stand: März 2017
MS