Es kommt selten, aber doch vor, daß eine Liegenschaft oder eine Eigentumswohnung während eines anhängigen Prozesses verkauft wird. Für den Käufer heißt es hier, besonders vorsichtig zu sein, denn: das Ergebnis des Rechtsstreites bindet auch ihn.
In einem neueren Beispielsfall kaufte ein Interessent eine Liegenschaft (bzw. Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum), während der Verkäufer mit einem Dritten über das Bestehen einer Dienstbarkeit stritt. (Konkret ging der Verkäufer mit einer Unterlassungsklage gegen einen Dritten vor, um dessen Dienstbarkeitsrecht an der Liegenschaft zu bestreiten.)
Der Käufer wußte von diesem Rechtsstreit und ließ sich deshalb auch im Kaufvertrag versprechen, daß der Verkäufer dieses Verfahren fortsetzen würde. Das geschah auch, jedoch hatte der Verkäufer nicht den erwarteten Erfolg. Als der Käufer nun seinerseits mit einer neuen – inhaltlich gleichen – Klage gegen die Dienstbarkeit vorgehen wollte, wurde diese Klage aus dem Grund der bereits entschiedenen Rechtssache (res judicata) abgewiesen; der OGH bestätigte diese Entscheidung in 5 Ob 161/16m. Die Gerichte folgten also dem Grundsatz, daß über eine bereits entschiedene Rechtssache, wenn sich nicht irgendwelche Voraussetzungen grundlegend geändert haben, bei Einbringung einer neuen Klage nicht neuerlich entschieden werden kann. Der Käufer der Liegenschaft ist also an das Ergebnis eines Rechtsstreites, den sein Rechtsvorgänger (Verkäufer) geführt hat, gebunden.
Die Situation würde anders aussehen, wenn der Käufer von einer (nicht verbücherten) Dienstbarkeit beim Kauf gar keine Kenntnis hat. Beim Kauf einer Liegenschaft muß der Käufer auf den Grundbuchsstand vertrauen können; sind keine Dienstbarkeiten einverleibt und hat er auch sonst keine Kenntnis von bestehenden, außerbücherlichen Dienstbarkeiten, so muß er nur die verbücherten Dienstbarkeiten gegen sich gelten lassen. Die außerbücherlichen Dienstbarkeiten erlöschen beim Kauf. (§ 1500 ABGB)
Dies bedeutet umgekehrt: wer eine Dienstbarkeit innehat, sollte sie im eigenen Interesse verbüchern lassen, auch wenn dies einmalig (überschaubare) Kosten verursachen mag. So ist für den Fall des Verkaufes der belasteten Liegenschaft bzw. des Grundtsückes (des „dienenden Gutes“) gewährleistet, daß die Dienstbarkeit auch gegenüber dem Käufer Bestand hat.
Rechtsgrundlagen:
§523 ABGB – „Klagerecht in Rücksicht der Servituten.“
In Ansehung der Servituten findet ein doppeltes Klagerecht statt. Man kann gegen den Eigentümer das Recht der Servitut behaupten; oder, der Eigenthümer kann sich über die Anmaßung einer Servitut beschweren. Im ersten Falle muß der Kläger die Erwerbung der Servitut oder wenigstens den Besitz derselben als eines dinglichen Rechtes; im zweiten Falle muß er die Anmaßung der Servitut in seiner Sache beweisen.
§ 1500.
Das aus der Ersitzung oder Verjährung erworbene Recht kann aber demjenigen, welcher im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher noch vor der Einverleibung desselben eine Sache oder ein Recht an sich gebracht hat, zu keinem Nachteil gereichen.